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<農地転用と土地・建物の登記方法>

 農地を宅地へ転用するには、行政書士に依頼する方法と個人で農地転用許可申請をする方法がある。その場所が市街化調整区域に指定されていれば、都道府県知事に許可申請し、開発許可が必要。市街化区域に指定されてあれば、農業委員会へ「農地転用許可申請」を提出。市街化調整区域か市街化区域か、その他かは、市役所で確認する。特に指定区域でない場合は、農業委員会へ届け出、「農地転用通知書」を送付してもらう。申請の際に、「とりあえず土地を造成する予定」という理由では許可されず、緊急に住宅を建てるなどの理由でなければならない。

  1. 農地転用許可申請→農業委員会
  2. 農地転用通知書送付←農業委員会
  3. 地目変更登記→法務局

<農地転用許可申請 必要書類>市街化区域外で農地を宅地へ転用する場合

1.農地法第4条許可申請(農委)
2.印鑑登録証明書(市課)
3.土地全部事項証明書(法務)
4.公図(法務)
5.案内図(図書館ゼンリンマップ複写)
6.事業計画書(農委)
7.農地転用同意書(隣接地→農委)
8.被害防除計画書(農委)
9.土地改良区約定書・意見書(改区)
10.農振除外許可書・×開発許可書(市課)
11.×資金計画書(5,000万円以上の場合)
12.抵当権同意書(農委)
13.建物平面図・立面図(各自)
14.給水・排水計画図(各自)
15.造成・盛土・土地断面図(各自)

×は造成地が500㎡以下の場合、不必要。

申請の前に重要な事は、その土地の所有権の客観的な確認で、既に本人名義で「登記簿事項証明書」に登録されてあれば、問題はない。しかし、相続手続きを完了していなかったり、亡くなった父名義のままであれば、

①「遺産分割協議書」→書式は<参考サイト>を参考に本人が作成 
②兄弟姉妹全員の「印鑑証明書」→市役所
③「土地権利証(登記簿謄本)」→法務局
④被相続人と相続人の「戸籍」→市役所
⑤「不動産評価証明書」→市役所固定資産税課
⑥「登録免許税 所有権移転登記」→法務局
⑦「登記簿事項証明書」→法務局     


等が必要となる。また、土地を分筆(分割)するには

①地積測量図→測量事務所
②所有権移転登記→法務局

など、必要書類と申請用紙を農業委員会と法務局支局で詳しく聞く必要がある。①の地積測量図は、昭和初期以前の土地であれば、法務局(支局)で申請すると「公図(旧)」、市役所では既に計測を終了している地域であれば、「地積図(公図)」などを有料で交付してくれる。地積測量図をこれから測量してもらう場合は、隣地境界の杭がはっきりしている事が条件で、20万円~50万円以上かかる。地積測量図は、正確な敷地面積を求積しなければならない書類、住宅設計図や建築検査申請の添付書類としても必要とされる。

①公図(明治・大正)→法務局
②地積図(昭和57年)→市役所
③地積測量図→確認は法務局 依頼は測量事務所
④案内図(ゼンリンマップ)→図書館で閲覧・片面複写
③土地家屋調査士が隣地境界を確認し、測量、登記申請をする。測量士は測量のみ、司法書士は申請のみ可能。地権者本人による申請も認められている。CADを使って図面を作るスキルと測量方法の知識・技術があれば地積測量図を作成し、土地や建物を登記申請する事が出来る。

<個人で登記する事は可能か>

1.土地分筆登記→地積測量図があれば可能(調査士の名義貸しは違反)
2.農地法第4条の転用許可申請→可能
3.土地地目変更登記→可能
4.建築確認申請→1階2階床面積合計100㎡以内は可能
5.建物表題登記→可能 日本法令98申請用紙B4サイズ 
6.不動産所有権保存登記→可能  

<個人で申請する場合の費用と税額>

地積測量図の作成10万~50万円→法務局
農地転用許可申請2万~5万円(印紙代)→農業委員会
地目変更登記4~6万円(印紙代)→法務局
所有権移転登記5万~20万円(印紙代)→法務局
設計図書10~150万円→建築事務所
建物表題登記8万円(他、印紙代)→法務局

※建物図面例CADで作成したpdf

これらの内、①遺産分割協議書 ②地積測量図 ③設計図の作成に時間と経費がかかる。

①は本人が行い、②は、GPS測量機とレーザー距離測定器を使用し、自分で計測したり、図面をCADで作成しておく事も不可能ではない。③は建築事務所へ設計図と施工管理を依頼すると工事規模により100万円以上、作成期間としては合議相談の上、半年以上かかることもある。述べ床面積100㎡以内の住宅であれば、パソコンで設計図と完成予定図などを自分で作成し、建築士に依頼して間違い個所を正式にチェックしてもらう方法もある。

最も注意すべき事は、農地法第4条で、「違反転用」すると3年以下の懲役、300万円以下の罰金。法人は1億円以下の罰金。「無断転用」あるいは「許可どおり転用していない」「畑を資材置き場にしている」場合も同じように違反転用となるので、法律には充分気を付けなければならない。

<参考サイト>

  1. 農地転用ガイド
  2. 農業委員会ホームページ
  3. 日本法令各種申請書
  4. 法務省191書式 不動産登記書類
  5. 境界確定測量の費用
  6. 土地分筆登記の費用
  7. 土地家屋調査士へ依頼した場合の費用
  8. 遺産分割協議書書式サンプル
  9. 自分でできる登録・建物表題登記と様式サンプル






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